Promalpworks.ru

Строительный журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли узаконить присоединение лоджии

Как узаконить присоединение балкона или лоджии к комнате

Квартирный вопрос мучает людей незапамятных времен. Мы постоянно пытаемся расширить свое жизненное пространство. Одним из достаточно распространенных способов увеличения площади жилого помещения является присоединение к комнате балкона или лоджии. Отметим, что такая переделка требует согласования с органами местного самоуправления и службами технического надзора.

Конечно, многие пытаются игнорировать это правило, да и монтажники (в случае их привлечения) не настаивают на согласовании переделки. А уж если ваш балкон или лоджия были застеклены до перепланировки, увидеть с улицы признаки ремонта вообще очень сложно. В конце концов, не будут же проверяющие органы ходить по квартирам. Однако при продаже, обмене, дарении или наследовании недвижимости вам все равно придется документально заверять переделку, так не лучше ли все узаконить заранее?

Ну и не забывайте о бдительных соседях, которые всегда готовы сообщить «куда следует» при обнаружении ими малейших нарушений, которые, кстати сказать, ведут к выплате немаленьких штрафов, обязательному согласованию объединения площадок или вообще к полному восстановлению стены. Кроме того, любая строительная самодеятельность может испортить внешний вид здания или вообще стать причиной его разрушения. А это, как вы понимаете – причинение вреда чужому имуществу, а в крайних случаях и здоровью человека.

Сразу оговоримся: нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся согласования перепланировок, распространяются только на новые действия, то есть на те, которые осуществлены уже после декабря 2004 года (после того, как вступили в силу изменения в кодексе).

Если же перепланировка была проведена до принятия ЖК РФ, вы также можете начать процесс ее легализации. Доказывать, что вы делали ремонт до введения требований по обязательному согласованию, нет необходимости. Правда, процедура займет больше времени – ведь вам предстоит убедить жилинспекцию в том, что уже сделанная переделка безопасна. Конечно, можно оставить все как есть, ведь фактически закон вы не нарушаете.

Но, как уже говорилось ранее, проблемы могут возникнуть при продаже, обмене и т.д. квартиры – в этом случае согласование придется осуществить в обязательном порядке, но уже в менее комфортных условиях и при нехватке времени. К тому же опыт показывает, что со временем некоторые виды перепланировки могут стать незаконными, поэтому лучше легализовать уже предпринятые изменения сейчас. Наконец, даже если вам отказали в легализации вашего присоединенного балкона в обычном порядке, это можно сделать через суд – после проведения дополнительных экспертиз по скрытым работам. Однако вероятность такого решения – 50 на 50.

Итак, если вы все-таки решили действовать по закону и собираетесь согласовать объединение помещения квартиры (комнаты) и балкона (или лоджии), то следующий текст предназначен именно для вас. При оформлении перепланировки вам предстоит пройти несколько этапов. Первый – подготовительный, в процессе которого мы рекомендуем собрать наиболее полную информацию о подобных строительных работах. Почитайте журналы, посидите в Интернете – посмотрите, что уже было сделано до вас, какие проекты оказались удачными, а какие нет. Также стоит сориентироваться по стоимости подобных преобразований – хотя бы приблизительно оцените предстоящие расходы, изучите цены на строительные материалы, выберите подходящего подрядчика. Следующий этап — составление и согласование проекта перепланировки плюс получение разрешения жилищной инспекции на перепланировку. Чтобы избежать ошибок, обращайтесь в проектное бюро. Помните, что у подобных организаций обязательно должна быть соответствующая лицензия, иначе согласовать проект не удастся. Кстати, экономически более выгодно выбрать фирму, которая не только занимается разработкой необходимой документации, но и производит строительные работы.

Присоединение лоджии к комнате: согласование проекта

Одним из вариантов увеличения площади квартиры является присоединение лоджии к комнате в панельном доме. Для таких случаев осуществляется преобразование балкона в лоджию. Как ни крути, такой ремонт считается перепланировкой, поэтому многие граждане сталкиваются с проблемой оформления документации во время купли-продажи недвижимости. Для того чтобы избежать проблем в будущем, необходимо знать, как узаконить присоединение лоджии к комнате.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Зачем согласовывать присоединение лоджии к комнате

Законодательно установленные нормы, касающиеся перепланировок, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Cогласно нормам, каждое переоборудование квартиры, в том числе переоборудование балкона в лоджии, должно быть разрешено государственными инстанциями. В противном случае перестройка считается незаконной и владельца могут обязать вернуть конструкцию в прежний вид на обязательных условиях.

Конечно же, сразу фактически переоборудование не может быть зафиксировано, потому как государство не имеет возможности контролировать все жилищные объекты. Переоборудованные лоджии могут стоять годами, и никто об этом не узнает. Необходимость регистрации возникает лишь тогда, когда происходят сделки купли-продажи, обмена, дарения или получения наследства. Будущий владелец не может вступить в права до того момента пока переоборудование не будет зафиксировано в соответствующих документах.

Как видите, монтаж лоджии может затруднить процесс купли-продажи и других сделок.
Еще одним важным аспектом при таком ремонте является то, что данная перестройка может нарушить конструкцию дома или жилищные коммуникации. Особенно остро этот вопрос касается многоквартирных домов. Например, в кирпичных постройках разрешение на переоборудование легче получить, чем для панельных строений типа П-44Т. В панельных домах могут запретить сносить стенку с подоконником исходя из соображений безопасности.

Читать еще:  Утепление лоджии минеральной ватой своими руками

Как узаконить присоединение лоджии к комнате: основные этапы

Перед тем как делать перестройку, необходимо тщательно подготовиться и пройти несколько этапов:

  • Этап первый — подготовка, он включает сбор всей необходимой информации по поводу будущего строения. Необходимо рассмотреть несколько вариантов конструкции, произвести расчеты, определиться со строительными материалами и т. д.
  • Этап второй — составление и согласование проекта также на данном этапе необходимо согласовать перепланировку с жилищной инспекцией. Для согласования проекта необходимо вызвать из специализированной службы проектировщика, последний должен составить техническое заключение о состоянии дома.

В каких случаях проект может быть не согласован

На втором этапе вам могут отказать в составлении проекта по следующим причинам:

  • Перестройка противоречит нормам аварийной и пожарной безопасности.
  • Если в многоквартирном доме уже есть несколько переоборудованных квартир. В таких случаях поводом для отказа является вероятное нарушение несущих конструкций.
  • Если перестройка грозит изменениям несущих конструкций.
  • Если лоджия отличается по виду и выходит за пределы других балконов в доме.

Как видите, для реконструкции лоджии вам придется изрядно побегать, собирая все необходимые бумаги. Однако в конечном итоге вы получите дополнительное жилое место.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Как узаконить и что является перепланировкой балкона или лоджии

Увеличение жил площади квартиры за счет балкона или лоджии все больше набирает обороты поэтому нужно знать для каких видов работ необходимо получать разрешение и согласования, а для каких ненужно.

В данной статье разберем что является перепланировкой и как получить разрешение на перепланировку балкона или лоджии.

Виды работ требующие согласования

  • перенос или демонтаж стен;
  • изменение толщины стен;
  • изменение размеров и формы дверей и окон;
  • частичный или полный перенос инженерных коммуникаций.

Виды работ не требующие согласования

  • Смена напольных покрытий, если речь не идет о залитии цементной стяжки;
  • Передвижение газовой плиты, кухонной раковины в пределах кухни;
  • Изменение места нахождения электророзеток.
  • Перечисленные незначительные перепланирования не требуют согласования при условии, что они не меняют инженерных конструкций.

Является ли перепланировкой застекление балкона

Остекление балкона или лоджии зачастую считается довольно спорным вопросом. Остекление влечет за собой увеличение веса всей строительной конструкции, именно поэтому на него требуется разрешение.

При наличии запланированного остекления, при разработке проекта здания, собственнику квартиры не нужно будет брать разрешение. Если данный тип перепланировки не учитывался при строительстве, то без согласования строительных действий не обойтись.

В отдельных случаях остеклить лоджию не получится, а самовольно проведенные работы могут привести не только к административному наказанию, но и к демонтажу за свой счет. Произойдет это в случае самовольного остекления лоджий, которые расположены в домах, имеющих культурную и историческую ценность.

Утепление балкона — перепланировка или нет?

Утепление лоджии считается следующим логичным шагом после его остекления. Само по себе утепление не считается достаточным изменением и не дает особой нагрузки на конструкцию. Однако утепление влечет за собой проведение теплых полов, укладку стяжки и плитки. Затем на балкон покупается мебель, переносятся цветы. Все эти действия приводят к значительному увеличению давления на конструкцию.

Не каждое здание может себе позволить увеличить нагрузку на лоджии. Квартиры прежних времен не подразумевали, что лоджия может стать дополнительной жилой комнатой. В хрущевских постройках получить разрешение на утепление будет значительно сложнее.

Расширение балкона — переустройство или перепланировка?

Увеличение или уменьшение имеющейся площади квартиры считается переустройством. Желание увеличить лоджию при помощи проведения дополнительной пристройки, скорее всего, останется несбыточной мечтой.

Расширить площадь лоджии можно только одним законом методом – путем объединения остекленного балкона с жилой комнатой. Этот тип присоединения считается по закону перепланировкой.

Для того чтобы расширить остекленный балкон необходимо обязательная предварительная подача документов и получение должного разрешения на перепланировку квартиры.

Считается ли объединение балкона с комнатой перепланировкой по закону?

При объединении комнаты и лоджии следует знать, что считается основными запретами при перепланировке:

  • По закону считается неразрешенным вынос радиаторов из комнат или проведения от них дополнительных отводов;
  • Не разрешается производить утепление полов при помощи подключения системы к централизованному отоплению.

Утепление должно отвечать нормам пожароопасности. При объединении с комнатой считается допустимым прокладывать электрический подогрев полов.

Перед проведением переустройства главным требованием считается подготовка предварительных расчетов по теплотехническим свойствам квартиры после объединения. Полный снос перегородок зачастую недопустим. В панельных домах можно произвести демонтаж остекленного оконного блока, а саму панель убирать нельзя. При любом переустройстве должны быть поставлены двери, отделяющие две зоны друг от друга.

Убрать балконную дверь и окно — это перепланировка?

Некоторые владельцы квартир задаются вопросом — если объединить балкон с комнатой, убрав дверь и оконную раму, считается ли это перепланировкой? Следует еще раз обратиться к определению термина: перепланировка — это визуальное изменение помещения. Поэтому данная процедура попадает под рассматриваемое определение.

Следовательно, чтобы избежать проблем в дальнейшем, даже такое незначительное изменение лучше согласовать с БТИ.

Перепланировка балкона в комнату

Если же владелец квартиры хочет переделать балкон в полноценную (хоть и довольно специфическую) комнату, то это уж точно попадает под характеристику перепланировки и требует согласования с БТИ. Кроме того, вероятнее всего, потребуется сообщить о планируемых изменениях соседям и получить от них письменное разрешение (достаточно подписи на прошении гражданина).

Однако есть одна проблема. Хотя в законодательстве нет прямого запрета на данную процедуру, но ряд технических запретов препятствуют подобной перепланировке. В первую очередь за счет того, что балкон относится к «холодным» помещениям, которые значительно сложнее прогреть, в силу его расположения. Это, как следствие, снижает среднюю температуру по всему дому.

Поэтому, чтобы повысить свои шансы на получение разрешения на перепланировку балкона в комнату, нужно сделать две вещи. Первая — сделать балкон закрытым (если он уже не является таковым), повысив его термоизоляцию. Вторая — сделать плотные двери, разграничивающие новую комнату и остальные помещения. В этом случае значительных сложностей с согласованием перепланировки в официальных структурах не возникнет.

Какие изменение нельзя узаконить при перепланировке балкона

  • ликвидация подоконного блока, который является частью фасада дома;
  • перенос отопительного радиатора с демонтируемой стены на балкон;
  • перепланировка в результате которой ширина между стеной и торцом балкона будет менее 1,2 м;
  • демонтаж порожка на балконе, который является частью конструкции по удерживанию балконной плиты;
  • нарушение строительных и санитарных норм, правил пожарной безопасности;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции, которые превышает допустимые значения (тяжелые материалы перегородок, размещение дополнительного оборудования, стяжка пола балкона и т.д).

Процесс согласования запланированной перепланировки балкона или лоджии и подача документов

  • Чтобы все было законно, нужно по месту непосредственного расположения квартиры, обратится в городской (или районный) отдел архитектуры с письменным заявлением.
  • После получения на руки разрешения отдела архитектуры, нужно в проектной организации, имеющей лицензию на разработку спецпроектов перепланировок, заключить договор, на оказание вам услуг.
  • Когда будет получена на руки готовая проектная документация, ее нужно будет согласовать с местными органами МЧС, управлением градостроения и архитектуры, службой газа и санэпидемстанцией. Все вышеперечисленные организации должны выдать вам разрешения на своих фирменных бланках, заверенные подписью руководителей и мокрой печатью.
  • Завершив сбор всех разрешительных документов, можно идти в отдел архитектуры (в которую обращались первоначально с заявлением) и забираете ордер, который дает право на проведение работ по реконструкции.
  • Собственноручно, или с помощью приглашенных профессиональных строителей выполните в квартире перепланировку согласованного объекта в соответствии с планом, выданным проектной организации. Нужно отметить, будьте внимательны при выполнении перестройки, если вы сделаете не так, как указано в прописанном плане, у вас будут проблемы во время сдачи объекта приемной комиссии.
  • Ввод «новостройки» в эксплуатацию происходит в присутствии приглашенной приемной комиссии с представителями от горсовета, коммунальной службы и проектной организации. После того как все представители служб дадут «добро», составляется акт сдачи объекта в эксплуатацию и подписывается всеми членами комиссии.
  • Когда все необходимые документы на руках (право собственности жилья и его техплан, ордер, разрешение на перепланировку, акт принятия объекта после перепланировки) нужно сделать изменение в документах на право собственности и плане квартиры, в соответствии с новыми документами. Раньше все это делалось в БТИ, сегодня – организацией, которая ее заменяет.

Ответственность за незаконную перепланировку балкона

Но что ждет гражданина, если он не выполнит все вышеприведенные действия и проведет перепланировку балкона самовольно? В этом случае очень многое зависит от серьезности изменений и наличия/отсутствия неприятных последствий в виде обрушений или затоплений.

Если в результате совершенного нарушения никто не пострадал, то гражданин привлекается к административной ответственности и обязан выплатить штраф. Размер последнего может так же меняться в зависимости от социального статуса виновного. Физические лица при первом нарушении должны выплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей. Для юридических штраф на порядок больше, и составляет от 350 тысяч до 1 миллиона рублей.

Кроме того, нарушитель получит от инспектора предписание узаконить перепланировку или вернуть планировку помещения к исходному виду.

При повторных нарушениях размеры штрафов увеличивают. Если же гражданин упорно не выполняет предписания или, тем более, продолжает незаконную перепланировку, жилищная инспекция может обратиться в суд. У последнего имеются полномочия на выселение несговорчивого жильца и продажу его квартиры с торгов. Более того, в исключительных случаях нарушитель может быть ограничен в возможностях выезда за границу.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector